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了解契稅相關(guān)法律法規,達到合理節稅
了解契稅相關(guān)法律法規,達到合理節稅
我們知道,根據法律:轉移土地、房屋權屬,承受的單位和個(gè)人需要繳納契稅。本文通過(guò)對契稅的相關(guān)法律來(lái)說(shuō)明如何進(jìn)行合理的稅收籌劃來(lái)達到節稅的目的。
一、簽訂分立合同,分解銷(xiāo)售額,節省契稅成本
根據《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于房屋附屬設施有關(guān)契稅政策的批復》 (財稅[2004]126號)的規定,1.對于承受與房屋相關(guān)的附屬設施(包括停車(chē)位、汽車(chē)庫、自行車(chē)庫、頂層閣樓以及儲藏室,下同)所有權或土地使用權的行為,按照契稅法律、法規的規定征收契稅;對于不 涉及土地使用權和房屋所有權轉移變動(dòng)的,不征收契稅。2.采取分期付款方式購買(mǎi)房屋附屬設施土地使用權、房屋所有權的,應按合同規定的總價(jià)款計征契稅。3.承受的房屋附屬設施權屬如為單獨計價(jià)的,按照當地確定的適用稅率征收契稅;如與房屋統一計價(jià)的,適用與房屋相同的契稅稅率。
基于以上法律依據,企業(yè)在買(mǎi)賣(mài)房屋及其附屬物時(shí),可以簽訂兩份合同,一份是房屋買(mǎi)賣(mài)合同,一份是附屬物買(mǎi)賣(mài)合同,可以實(shí)現附屬物不交接契稅的目的。
二、把合同簽訂為等價(jià)交換合同實(shí)現節稅目標
根據《中華人民共和國契稅暫行條例》(中華人民共和國國務(wù)院令第224號)第四條(三)項規定:“土地使用權交換、房屋交換的契稅的計稅依據,為所交換的土地使用權、房屋的價(jià)格的差額。”《中華人民共和國契稅暫行條例細則》(財法字[1997]52號)第十條規定:“ 土地使用權交換、房屋交換,交換價(jià)格不相等的,由多交付貨幣、實(shí)物、無(wú)形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟利益的一方繳納稅款。交換價(jià)格相等的,免征契稅。土地使用權與房屋所有權之間相互交換,按照前款征稅。”
基于以上政策法律依據,企業(yè)通過(guò)簽訂等價(jià)交換合同,可以享受免征契稅的優(yōu)惠政策,實(shí)現節稅目的。如果兩個(gè)企業(yè)相互購買(mǎi)對方的土地使用權或房屋,或一方購買(mǎi)另一方的土地使用權(房屋),而另一方購買(mǎi)對方的房屋(土地使用權),一定要簽訂交換合同,而不能簽訂購買(mǎi)合同。
三、通過(guò)三方協(xié)議,減少業(yè)務(wù)流程,節省契稅
由于轉讓土地使用權或房屋而承擔的契稅是伴隨著(zhù)業(yè)務(wù)流程的增加而增加的,因此,土地使用權或房屋轉讓的環(huán)節或流程越多,契稅也越多,為了實(shí)現節省契稅的目的,必須減少通過(guò)合同界定業(yè)務(wù)流程的減少。
假設存在甲欠乙,乙又欠丙,而且所欠的金額又相等,如果甲用房屋或土地使用權低乙的債務(wù),乙又把從甲抵債而來(lái)的房屋或土地使用權用來(lái)抵丙的債務(wù),則必須簽訂甲、乙和丙抵債的三方那個(gè)協(xié)議,協(xié)議中明確約定:甲賣(mài)給丙的土地使用權或房屋的價(jià)款視同為甲償還乙的欠款,并代替乙償還乙欠丙的欠款,就可以使房屋或土地使用權的銷(xiāo)售流程從兩個(gè)流程減少為一個(gè)流程,實(shí)現乙不繳納契稅的目的。
四、改變抵債時(shí)間,享受免征契稅政策
《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)事業(yè)單位改制重組契稅政策的通知》(財稅[2012]4第六條規定:“企業(yè)依照有關(guān)法律、法規規定實(shí)施破產(chǎn),債權人(包括破產(chǎn)企業(yè)職工)承受破產(chǎn)企業(yè)抵償債務(wù)的土地、房屋權屬,免征契稅;對非債權人承受破產(chǎn)企業(yè)土地、房屋權屬,凡按照《中華人民共和國勞動(dòng)法》等國家有關(guān)法律法規政策妥善安置原企業(yè)全部職工,與原企業(yè)全部職工簽訂服務(wù)年限不少于三年的勞動(dòng)用工合同的,對其承受所購企業(yè)的土地、房屋權屬,免征契稅;與原企業(yè)超過(guò)30%的職工簽訂服務(wù)年限不少于三年的勞動(dòng)用工合同的,減半征收契稅。”
基于以上法律依據,如果即將破產(chǎn)的公司利用其土地或房屋進(jìn)行抵債,則債權人應等待公司進(jìn)行法定破產(chǎn),然后用其破產(chǎn)財產(chǎn)——土地或房屋進(jìn)行抵債可以實(shí)現免征契稅的目的。
五、通過(guò)公司重組協(xié)議,用足用夠免征契稅政策而節稅
《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)事業(yè)單位改制重組契稅政策的通知》(財稅[2012]4號第一條第一款規定:“非公司制企業(yè),按照《中華人民共和國公司法》的規定,整體改建為有限責任公司(含國有獨資公司)或股份有限公司,有限責任公司整體改建為股份有限公司,股份有限公司整體改建為有限責任公司的,對改建后的公司承受原企業(yè)土地、房屋權屬,免征契稅。上述所稱(chēng)整體改建是指不改變原企業(yè)的投資主體,并承繼原企業(yè)權利、義務(wù)的行為。”
第一條第二款規定:“非公司制國有獨資企業(yè)或國有獨資有限責任公司,以其部分資產(chǎn)與他人組建新公司,且該國有獨資企業(yè)(公司)在新設公司中所占股份超過(guò)50%的,對新設公司承受該國有獨資企業(yè)(公司)的土地、房屋權屬,免征契稅。”
第一條第三款規定:“國有控股公司以部分資產(chǎn)投資組建新公司,且該國有控股公司占新公司股份超過(guò)85%的,對新公司承受該國有控股公司土地、房屋權屬,免征契稅。上述所稱(chēng)國有控股公司,是指國家出資額占有限責任公司資本總額超過(guò)50%,或國有股份占股份有限公司股本總額超過(guò)50%的公司。”
第二條規定:在股權(股份)轉讓中,單位、個(gè)人承受公司股權(股份),公司土地、房屋權屬不發(fā)生轉移,不征收契稅。”
第三條規定:兩個(gè)或兩個(gè)以上的公司,依據法律規定、合同約定,合并為一個(gè)公司,且原投資主體存續的,對其合并后的公司承受原合并各方的土地、房屋權屬,免征契稅。”
第八條規定:“同一自然人與其設立的個(gè)人獨資企業(yè)、一人有限公司之間土地、房屋權屬的劃轉,免征契稅。”
為了充分享受免征契稅的優(yōu)惠政策,應通過(guò)將非公司制企業(yè),按照《中華人民共和國公司法》的規定,整體改建為有限責任公司(含國有獨資公司)或股份有限公司,有限責任公司整體改建為股份有限公司,股份有限公司整體改建為有限責任公司,或通過(guò)企業(yè)合并和股權轉讓等企業(yè)重組,滿(mǎn)足《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)事業(yè)單位改制重組契稅政策的通知》(財稅[2012]4號第一條的規定。
當然,在以上對于契稅繳納籌劃中,要注意契稅繳納和土地增值稅繳納密切相關(guān),進(jìn)行稅收籌劃時(shí)需同時(shí)考慮土地增值稅的稅負,并結合有關(guān)營(yíng)業(yè)稅和企業(yè)所得稅的相關(guān)免征政策,綜合考慮企業(yè)總體稅負支出,方能取得較好的籌劃效果。
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更新時(shí)間:2015-06-10 21:15 【
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